提问:各位万科领导下午好!有三个问题。第一个关于政策决心的问题。
提问:各位万科领导下午好!有三个问题。第一个关于政策决心的问题。感觉这一轮调节，政府的决心更坚决，一个是因为房价创造了新高，另外目前中国宏观经济发展模式已经到了不得不改的力度，依靠房产的拉动模式到了不可不改的模式。不知道是否正确？
第二个问题，关于公司战略的问题，2009年万科相对于其他公司失去了速度。万科作为房地产行业的领袖，除了和竞争对手竞争之外，还要探索政策落实的问题。我从年报里面感觉到，今年对绿色产业和产业化这个问题提得比较多，相比2007年、2008年提得更多。在宏观经济的低碳以及发展模式的转变，是一个非常迫切的问题，公司是不是觉得目前房地产行业的模式到了一个程度，因此万科可以在产业化方面，在新模式方面取得一个新的制高点，这是第二个问题。
第三，关于公司的加法、减法问题，过去万科在过去做事是减法问题，包括谭总讲的适当增加配套物业的比例，我是不是可以理解为公司在做一定的加法，这个产业或者这个行业，或者我们公司发展模式是否也需要一定的改变？
郁亮:我们信政府的调控决心是坚决的。这一轮调控，我相信执行效果会比过去好，因为目标更清晰了，不能因为以前的政策调控没有达到效果，就认为这一次也是如此，我们宁愿相信政府调控目标是合理的，调控效果是很好的。
第二个问题，我并不认为2009年是万科失速的一年。2009年是万科恢复增长的一年，对万科这样的大企业来说，有30%的增长是不容易的事情。每个企业处在不同的发展阶段，有的在青春期，成长很快。但万科现在是成熟期，增强自己的体能，所以我不认为万科过去一年是失去的一年，而是重回增长轨道的一年。我认为作为发展商来说，不可能纯粹是经济决策、商业决策，我们应该坚持两点，第一是听政策的话，第二是和城市同步发展。所谓听政策的话，中央政策是什么，我们跟着做，这样才能为这个行业提供更大的发展空间。第二个做法是和城市同步发展，这是万科的加法问题，城市在过去十多年间最缺什么？住宅，住宅在哪里？城乡结合部，万科获得的第一大桶金就是城乡结合部拿地建成花园，成长到今天，我们借助了大势。城市发展到今天已经到下一个阶段，要提高居住质量，除了单纯的住宅之外，城市发展还需要商业、办公、娱乐，万科要顺应这个时代去同步发展。有一个问题希望大家能注意到，大的城市项目中通常会配有20%-30%的非住宅地，这根据不同城市的规模大小而不同，一般越大规模的城市要求越高。如果万科再不学会做非住宅的部分，做住宅的配套部分，会被城市抛弃，所以说我们要学会做这件事情。所以并不是说万科做加法，而是为了更好地做好住宅。万科主流住宅在80%以内。我们需要和城市同步发展，不是我们刻意追求商业。
行业在同步发展的时候还有一个趋势，就是低碳、节能减排，所以万科会吧绿色作为重要的竞争优势加以培养。万科的绿色三星计划，也越来越得到地方政府的响应和支持，使之具备了大规模推广的可能性，这也是时代的潮流、社会的潮流。万科跟着政策走，跟着城市发展的步伐走，这是我们万科的两个策略。
提问:有四个问题:1、即将要召开两会，请各位老总对两会的政策方面做一个前瞻。2、年报里面提出我们的新开工，这个数据由于精装修的原因比较低，会不会导致今年的销售面积增长得比较慢？ 3、2009年毛利率是下降的，2010年毛利率是否会恢复到2008年的水平？4、2010年的拿地计划。
郁亮:万科一贯是应对第一，预测第二。行业要转型、转势有一定的领先，只要不贪婪、不恐惧，就可以理性做出战略，万科没有能力去做预测，但政策释放的信号可以略知一二。前面谈到的政策理解，也代表我对政策未来的理解。
销售和竣工没有什么关系，万科坚持“不囤地、不捂盘”，达到预售条件后就快速销售。竣工计划减少的原因，是因为严格推进标准工期，加强监管，包括质量拉闸制度，使得工期比过去延长，对公司今年的结算有一定的影响。但2010年的盈利不用担心。未来毛利率至少比2009年会好，因为2009年反映的毛利率里面有降价的因素，2010年的毛利率应该会有明显提高。
拿地的问题，万科是灵活应对的公司，拿多少地也取决于资金状况和存货状况。拿多少地是随时调整的。当然，今年在拿地方面仍然有几个原则要坚持的，第一是不当地王;第二仍然会综合运用合作、联合等多种方式拿地;第三仍然是非常谨慎、理性的，拿的地里面会有80%是主流产品。我们还希望利用战略纵深优势，在二线、三线城市获取更多的发展机会。这些市场会有更多合理地价的项目。这是今年拿地的策略。
提问:我有两个问题，刚才您在工作计划当中提到了产品延伸的情况，准备做商业地产，当然80%还是主流产品。我想问一下万科在在区域选择上大概会在什么区域做什么切入？政策是各个地区按照地方的情况调整的，各方政策不太一样，区域政策有没有不利的影响？
第二个问题，对投机性住房购买的调控，可能抑制了二手房的成交量和成交渠道，这对一手房会产生什么影响？对2010年的销售会有什么影响？有没有预测？
郁亮:关于万科的区域选择问题，从04年开始区域选择没有改变过，万科在中国最重要的城市圈发展业务，目前最活跃的就是珠三角、长三角和环渤海，从过去一年的情况来看环渤海成长最快，排在三个区域之首。在两年之内珠三角、长三角、环渤海是平行的概念。在区域布局上我们当然也会考虑区域政策的影响。
调控对二手房有很大的压力，一手房也有影响，在过去的时间里面我们看到投资性购房受到调控的影响比较大，所以说今年市场行业价格趋稳的话，行业的成交量有可能会下降，因为增值需求不会那么大。对万科来说，80%都是主流住宅，当然不能保证80%的主流住宅里面没有投资客，但相信万科大部分的房子还是自住型为主的。
